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    审批权下放!农田不保?小产权房转正?你想多了!

  • 时间:2020-03-17 09:52 编辑: 来源: 阅读:602
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  • 摘要:近日,接连有大政策出台,央行5500亿定向降准引发爆炸性新闻,然而还有一个关于土地的政策,很多人都忽视了......3月12日,国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》,以下简称“决定”。国务院下放用地审批权核心内容1. 将国务院

    近日,接连有大政策出台,央行5500亿定向降准引发爆炸性新闻,然而还有一个关于土地的政策,很多人都忽视了......


    3月12日,国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》,以下简称“决定”。


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    国务院下放用地审批权核心内容

    1. 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准


    2. 试点将永久基本农田转为建设用地国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。(首批试点省市:北京、天津、上海、广东、浙江、重庆、江苏、安徽,试点期限1年)。




    以下是“决定”原文

    国务院关于授权和委托用地审批权的决定

    国发〔2020〕4号


    各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:


    为贯彻落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神,根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定,在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权,现决定如下:


    一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起,按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定,对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定,对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。


    二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起,对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项,以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项,国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年,具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整,对连续排名靠后或考核不合格的试点省份,国务院将收回委托。


    三、有关要求。各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定,严格审查把关,特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地,维护被征地农民合法权益,确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。


    自然资源部要加强对各省、自治区、直辖市人民政府用地审批工作的指导和服务,明确审批要求和标准,切实提高审批质量和效率;要采取“双随机、一公开”等方式,加强对用地审批情况的监督检查,发现违规问题及时督促纠正,重大问题及时向国务院报告。

    国务院         

    2020年3月1日     

    (此件公开发布)



    关于土地审批权下放的疑问

    国务院将审批权限下放到省里,意义是什么?

    简政放权,减少审批程序,提高效率,别的都没变。


    很多人都担心一个问题,如果有开发商看中了某块永久基本农田,以前要上报到国务院,肯定是很难审批下来,以后如果是省里审批的话,是不是搞搞关系,还有可能审批下来?

    绝对不可能!


    一般的建设项目在做规划的时候,碰到永久基本农田,都是精确到1平方米。


    原先国土资源部的口号是“像保护大熊猫一样保护耕地”,现在也是一样的,没有哪个领导敢批准非法占用永久基本农田。


    关于建设占用永久基本农田的项目类型,并未放松,根据以往的权利下放经验来看,试点地区试点结束审核会非常严格。


    像浙江地方,很多审批都是上海督察局下来查,发现违规分管领导会追责,所以并不意味着放松了。


    现阶段允许建设占用永久基本农田的建设项目类型依旧是国家级、省级之类的少数重点建设项目,其余严禁占用永久基本农田。



    有人担心,农用地转为建设用地,是不是又要盖房子了,房价是不是又要……?

    有分析认为,短期看对房地产市场和土地市场不会形成大的实质性影响,因为在操作上尚有很多环节需要逐一落地。不过从中长期看,各个城市在获取土地的流程上将得到简化,难度降低。


    这个跟“稳地价,稳房价,稳预期”的思路一脉相承,增加土地供给,土地指标跟人走。


    土地审批权下放到地方试点,意味着城镇化土地从原有的国家宏观管控模式,逐步转向地方微观科学发展的模式,反映地方发展需要土地和空间的精细化管理。但不意味着地方可以随意卖地,哄抬房价


    也不用担心供地暴增,房价下跌。因为土地指标总量有规划控制是不会变的,地方可以做的更多是存量的腾挪


    况且为了获得卖地收入最大化,地方肯定会主动限制土地供应,不会让储备土地影响土地价格。



    而且自然资源部有关负责人表示:

    必须以严格规范和督察监管为基础,建立规则明晰的责任追究机制;同时要进一步关注农民权利,切实防止减少农村建设用地、农民被迫“上楼”等现象。




    新万博manbetx官网登录小产权房“转正”露曙光?


    过去,很多“小产权房”占用农村集体用地,虽说在法律上不被承认,但这种现象实际在很多城市非常普遍。


    而此次“决定”中“试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准”,是否预示着未来新万博manbetx官网登录的小产权房能够有机会“转正”?


    对于小产权房的出路,其实“决定”表达的很模糊。一方面,土地放权“农田自治”;另一方面,国家18亿亩耕地红线不变。


    作为一个历史产物,小产权房在一定程度上缓解了新万博manbetx官网登录城乡住房供需矛盾,但是小产权房存在的几大顽疾也是“转正”道路上的阻碍。


    如果小产权房合法化,那么随之而来的后果必须面对:

    1
               打破国家耕地红线

    小产权房一旦合法化,势必会打破我国坚守的耕地红线,给社会长期发展埋下极大隐患。 2

               房子质量难以保证

    一般来说,小产权房多由一些无资质、实力有限的开发商开发,所以房子质量与安全将无法保障,这样无疑会留下巨大的安全隐患,给老百姓生命财产带来严重后果。3

               拉大贫富差距

    由于小产权房价格便宜,一旦合法化,那么富人们将大肆购房,然后再高价转让,这样无疑会拉大贫富差距。4

               土地审批程序被打乱

    由于小产权房属于违规建筑,所建的土地往往没有通过审批,一旦合法化,国家土地审批程序必然会被打乱,使得已有法律失去严肃性。长此以往,必定影响土地国有化的基本国策。

                国家利益受损

    小产权房开发时一般由村委会与开发商协商,只要开发商许下高额利益,村委会都会同意,而这样只会导致国家利益受损。

    所以,虽然小产权房有一定的市场基础,有段时间关于小产权房合法化的呼声很大,但目前看来前途并不明朗。


    然而不管怎样,无论是央行放水还是土地放权,总之房住不炒的基调不能动,经济和楼市也不能崩。


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