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    危机推动,地产工程将发生5大变化!深刻影响每个岗位

  • 时间:2020-02-27 16:15 编辑:筱白 来源:明源地产研究院 阅读:362
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  • 摘要:最近好消息陆续有来。疫情基本得到控制,各地确诊人数持续下降;随着疫情出现转机,各地项目复工节奏也在加快。前几天还都在烦恼防疫方案怎么做,防疫物资上哪找,复工审批流程什么时候能走完,这几天多地已加大复工支持力度,放宽复工审
    最近好消息陆续有来。

    疫情基本得到控制,各地确诊人数持续下降;随着疫情出现转机,各地项目复工节奏也在加快。前几天还都在烦恼防疫方案怎么做,防疫物资上哪找,复工审批流程什么时候能走完,这几天多地已加大复工支持力度,放宽复工审批改为报备制,包车接农民工返岗,一切似乎慢慢在回归正常轨道。

    然而,疫情的影响并没有结束,更不可能完全消除。短期来看,工程产能全面恢复还需要一定时间,现场管理也还处于战时特殊阶段,每个管理者的神经都紧绷着,生怕出现差错;长期来看,此次疫情的影响可能更长远,从建造技术到管理模式,乃至房企对于工程管理人才的用人标准,可能都会出现变化……
     
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    施工现场透明化
    工地直播或成新趋势
     
    火神山医院建设24小时直播,6千万人在线监工,网友还大开脑洞给各种工程设备起了有趣的名字,送灰宗、送高宗、小红、小蓝……这放在以前是不可想象的。然而,事实证明,把工地透明化,大家不仅不会嫌它脏乱差,相反的,会对工程建设的辛苦多几分感同身受;更重要的是,工地直播就像就像餐饮店的明厨明灶,将成品的制作过程展示出来接受监督,会获得更高信任度
     
    有房企工程总就提出,未来是房屋建设和销售过程中,工程透明化将会是一个关键变化。
     
    工程如何变更透明?明源君认为,会有两种表现:

    ①线下工地开放更加常态化

    工地开放活动在头部房企已经成为标配,且开放的频率越来越高。比如万科宁波每个项目开发过程会做三次工地开放。
    碧桂园提出要做“全天候工地开放”,当楼盘工程进度、技术条件等达到开放条件后,每月1天或半天需举办一次全天候工地开放。甚至提出“看完工地再买房”,工地开放为项目销售神助攻。
     

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    旭辉去年提出将“透明建造”体系,从“标准透明、材料透明、过程透明、检验透明、 服务透明五大维度入手,将工地开放常态化。项目从土建到精装交付的每个建造环节,都采用现场图片直播的方式展示给客户。工地还设置了透明建造体验区,客户能体验建筑的施工全过程,从结构到装修、从隐蔽工程到观感质量,里子和面子都可视化。

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    ②在线化工地开放

    这段时间在线卖楼成了一股热潮,恒大、富力、碧桂园、蓝光等等纷纷上马在线售楼处,贝壳更是推出了可三方同屏、实时交互的VR售楼处,不仅看房在线化,买房都能空中下定。

    工地开放呢?有没有可能在线化?
    明源君认为完全有可能。

    线下的工地开放虽然频率在提高,依然有很多局限,比如只持续几天,只能容纳少部分业主参观。来访者按照既定的路线参观,所能了解到的东西受限制,比如客户关注的隐蔽工程施工,只能看工法样板,看不到施工过程。

    未来,用直播的形式进行工地在线开放,可能成为工程助力营销的新武器。不受场地和时间限制,又同时容纳更多人参与,在消除信息不对称方面,工地直播甚至比线下参观更有效。
    当然,这需要建立在信息化技术和物联网硬件比较完善的基础上。
     

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    疫情考验工程管理能力
    工地标准化管理会成为共识
     
    无论是房企自身,还是对合作伙伴比如总包单位,工地标准化管理的诉求都会变得突出。
    潮水退了才知道谁在裸泳。疫情之下,每个项目工地复工都变得空前复杂。平时的管理制度是否规范,硬件配备是否到位,在今年复工中立见高下
     
    举个最简单的例子,出于疫情防控的需要,各省市都要求工地复工必须严格落实工人实名制,工地全封闭管理,每个工人都要建档造册备查。

    那些原本就具备实名制和封闭式管理条件的工地,要满足这一复工要求显然容易得多。比如有些项目在门禁安装了人脸识别,这次再配备上了红外测温仪,工人刷脸进场的同时完成体温测量,无需接触就完成工人档案登记。相比之下,那些平时管理不规范,不达条件工地,复工准备则要麻烦得多。
     

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    一些工地用人脸识别完成人员实名登记

    经此一“疫”,各个工地起码在实名制和封闭式管理上,一下子拉到同一水平线上。建设单位和施工单位对安全管理、规范管理的意识,会达到一个空前高度。从这一点来说,疫情对于加速建筑行业的标准化管理起到了助推作用。一位地产工程总甚至认为,此次疫情可能会成为工地标准化管理上一个里程碑节点。
     

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    对抗劳务用工荒
    工程会加速向工业化建造转型
     
    今年工地复工最棘手的两个问题,一个是防疫准备及审批,另一个就是劳务短缺。

    随着社会老龄化和年轻代就业意愿的变化,建筑用工荒逐年加剧,此次疫情之后更是雪上加霜。
    疫情可能导致劳务的地域分布发生变化。受心理驱动或政策引导,可能有更多人选择就近就业,劳务人员整体流动性会减弱,用工需求量大的地区,如东部沿海可能面临更大的用工缺口。

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    来源:国家统计局

    最近,各地工地陆续复工,但劳务人员依然不足,有的标段正常施工时需要几百个劳务人员,实际到岗的只有几十个,零零散散的工人无法形成战斗力,工地产能何时全面恢复,还是个未知数。

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    来源:国家统计局

    建筑业一直是劳动密集型产业。这次疫情让建设单位和施工单位更清晰的意识到,施工,特别是抢工须尽可能的摆脱人海战术模式。

    工业化建造成了大势所趋。


    这次武汉火神山医院就是依靠工业化建造提速的典型例子。设计模数化,构件工厂预制,现场装配化施工,极大的提高了建造效率。
     

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    由于部分工序前置,构件在工厂预制,现场减少了一系列的混凝土浇筑、开洞钻孔工序,用工量也就随之减少。
    工程建造会从高度依赖人,转向依赖管理。一个构件能否顺利拼装,可能直接影响一天的工期而这不是多上些人就能解决的,关键在于施工计划及策划的精细度。这样一来,工期也会变得更可控。
     

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    管理要更安全高效
    智能化信息化会加速普及

    这次疫情中,一些机器人的运用,彰显了智能技术的力量。送药机器人在病房自由穿梭,煲仔饭机全天候不间断出餐,突破了人的局限。
     
    智能机器安全高效的工作模式,尤其切合工程管理的诉求。
     
    比如由于疫情,工地长时间停工,施工到一半的基坑晾在那里一两个月,风险系数非常高。如果在基坑安装各类传感器,24小时监控反应沉降、位移等变化情况,可及时对超警戒线的数据进行预警,避免引发垮塌事故。
     

     
    此外,管理信息化会成为又一个关注点。
    几乎每家房企都在强调效率,但在疫情面前,彼此间的效率一下子拉开差距了。最典型的例子,在复工前后,集团与一线,集团不同职能线之间存在大量的协同工作,信息传递速度决定着协同过程的效率。

    以防疫物资管理为例。物资出入库用纸质登记,还要手动绘制表格,再传递给区域或总部,工作量大不说,还存在资料漏登或丢失的风险。

    而采用信息化工作则便捷高效得多。比如保利、龙光、荣盛等采用工地防疫宝,防疫物资盘点全部在APP上进行,系统自动生成台账,项目、区域和总部看到的数据都是实时更新的。库存不足时,系统还会自动预警,提醒相关人员补充或采购。

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    对工程管理人员要求
    会更强调前瞻意识和全局观

    疫情打乱了原有的计划,也带来了很多前所未有的挑战。
    短期来看,工地防疫、内外部沟通协同、工程抢工、安全质量风险控制……工程管理人员面对的问题比以往更复杂,房企经此疫情,对员工的评估会有新维度。
    长期来看,造工业化、管理信息化、流程标准化之后,房企对工程人员的能力要求也会随之调整。

    明源君认为,以下两个方面将至关重要。

     ①应对风险的前瞻意识

    房企一直强调工作前置,但这次疫情中,不同工程人的表现可能天差地别。

    举个最简单的例子,受疫情影响,劳务资源和建筑材料都面临巨大缺口。怎么办?
    有的房企工程部为了抢占劳动力资源,从一月底二月初就开始全面摸排各项目劳务的来源地和组成,对受疫情影响严重的分包单位启动备选方案。
    同时,全面盘点各项目三个月内的材料,逐级梳理上下游产业链及材料运输涉及地区的物流情况,提早锁定优质的供应商资源。

    而有的房企工程部则很被动,快要复工才发现要人没人,要材料没材料,连防疫工作都没准备到位。
    可以说,这次疫情是对工程管理者的一次考验。“黑天鹅”随时可能降临,提前预估风险,并做出敏锐反应,将会被视为一种难得的能力。
     
    ②统筹帷幄的全局观

    疫情打乱了项目开发节奏,许多工作都得推倒重来。而工程上的问题,环环相扣,一个环节出问题,就会引发连锁反应。这次由于疫情,复工后可能人机材短缺,并催生出工期延误、质量把控、成本上升等问题。解决这些问题,需要工程与设计、成本、招采、运营协同作战,提前布局。

    比如说本次疫情对工期、合同目标和措施费用都有较大的影响,需要与施工企业洽商解决,这考验着工程和运营、成本等部门之间的协同程度和协同效率。

    又如项目要想抢占劳务和材料资源,需要运营及时调整计划,工程尽早梳理出所需资源,还要争取成本给与好的价格或支付条件做支持。只关注自己眼前的一亩三分地,处理这些问题必然会有很多障碍。

    这不仅是特殊时期需要,未来,随着建造工业化,工作需高度前置,工程策划需更严密,没有贯通前后,眼观全局的能力更是难以胜任。


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