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    快周转out了!金茂冲2000亿就靠这个超级武器!

  • 时间:2020-01-15 16:25 编辑:天风 来源:明源地产研究院 阅读:1017
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  • 摘要:2020年是地产新10年的开始,目前的行业共识是:周期红利、杠杆红利、土地红利都已经终结,只有经营红利还在!地产下半场,房企和地产人都不能再拼运气了,必须靠实力和能力吃饭。不过,明源君最近拿到的一家地产20强---金茂的内部数字,却

    2020年是地产新10年的开始,目前的行业共识是:

    周期红利、杠杆红利、土地红利都已经终结,只有经营红利还在!

    地产下半场,房企和地产人都不能再拼运气了,必须靠实力和能力吃饭。


    不过,明源君最近拿到的一家地产20强---金茂的内部数字,却有些奇怪:

    2019年上半年,金茂平均拿地成本由2018年末的8124元/平米(楼面价),大幅降至5300元/平可金茂2019年的平均销售价格,却高达2.15万/平,名列地产20强第一位!


    对比这2个数字,你会发现,对金茂来说,土地红利似乎仍然存在!


    难道大家“土地红利终结”的判断错了?明源君深入研究后发现,金茂获取土地红利,并不是像之前的一些房企那样,靠运气和等待。金茂获取的一些土地,在拿地之初并不被同行看好,因此才能凭借低价拿下。可金茂凭借超强的城市运营能力,长期投入,把这些地块带火了,把当地经济带旺了。之后,金茂收割土地红利也就成了水到渠成、自然而然的事情。


    长沙梅溪湖就是上述操作的成功典范。2010年,梅溪湖板块给人的印象是一大片葡萄园,新房成交均价也只有3179元/㎡,位列全市最末位。2018年,通过金茂的长期运营,梅溪湖变成了配套完善的科技新城,新房成交均价也升至全市第一,达到12788元/平,超全市平均增幅3倍。


    在全国,金茂已经拿下20个城市运营项目……这将是金茂业绩爆发的第二增长曲线!


    金茂为什么赢?或者说,房企要具备什么样的能力,才能像金茂一样,创造并收获土地红利?


    下面明源君细细来说。



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    预见区域未来的能力


    开发商不是魔术师,一个板块如果没有一定的基础,再好的房企也不可能把它带旺。好的开发商是预言家,他们可以看到其他人看不到,或者不确定的板块潜力,并通过自己的能力把它充分挖掘出来。


    金茂内部,目前把城市运营项目,分为城市核心综合体、城市新城、特色小镇3种,这3种项目最理想的潜力地块各不相同。


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    一、创造“城市新城”:在都市边缘或都市之间,发现地块价值


    当下中国的城市化正在加速进行。什么样的板块,会隐藏着别人尚未发现的价值?


    明源君以金茂的几个项目为例来说明。


    2010年,梅溪湖是一片荒凉的葡萄园。金茂判断这个地方会火,是基于以下几个原因……


    1)长沙当时虽然是房价洼地,但需求旺盛。

    2)梅溪湖拥有城市核心区域稀缺的山水自然资源。

    3)梅溪湖旁有很好的产业资源、人才资源及政务服务。


    紧挨梅溪湖的北侧,是麓谷高新技术开发区,它是全国十大园区之一,湖南最优秀的一些企业的总部都在那里。而项目东南侧,岳麓山脉的另一边,是湖南的岳麓山大学科技城,集中了湖南大学、中南大学、湖南师大等名校,离项目直线距离也就是四、五公里。项目东北侧大概5公里左右就是长沙市政府。 


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    金茂认为,只要把片区做起来,让它有足够的吸引力,那么周边的产业资源、政务资源、商务资源、人才资源,都可以为梅溪湖所用。


    在金茂其他项目的选址中,我们也可以看到与梅溪湖类似的一些逻辑。


    下图是张家港智慧科学城周边环境和资源,该项目首期合作范围达到了11.36平方公里。从政务资源、交通资源、自然资源来看,这里很像是又一个梅溪湖。


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    二、打造“特色小镇”:要选有独特自然、历史资源的地方


    金茂打造特色小镇,所选取的地方,一般具备2个特征:

    1)交通便利,客群层次丰富。

    2)有独特的,很难复制的自然、历史资源。


    举例来说,金茂汤山温泉康养小镇位于南京汤山。在南京乃至南京周边,大部分人提起汤山,就会条件反射般地想起温泉。汤山温泉日出水量高达5千吨,常年水温60-65℃,含30多种矿物质和微量元素。


    南京的人口估计将以每年25万的速度持续增长,2020年预计会达到950万人。而温泉养生,是所有年龄段的人都喜欢的。


    就养老相关服务客群来说。南京60岁以上老人在2016年已经超过20%,预计在2020年会达到25%。而江苏省老龄化比例更是位居全国之首。


    除了温泉,汤山还有地质、湖泊等自然资源。下图是和汤山温泉康养小镇紧挨着的矿坑公园。

     

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    再比如金茂无锡霞客岛生态城,这个项目的核心人文资源就是徐霞客。


    明万历三十六年(1608年),徐霞客22岁,他从江阴马镇南岐村出发,用三十余年的时间行走、探索、记录,足迹遍及今21个省、市、自治区,留下了60万字的游记。

    金茂无锡霞客岛生态城,核心资源就是徐霞客文化IP。


    而这个项目周边的客群,超出很多人对“三四线城市”的想象。项目所在的江阴市,有47家上市公司,12家企业入围“中国企业500强”,著名的华西村也在江阴。江阴的GDP,在全国百强县排名第二……


    三、塑造“城市核心综合体”:凭借品牌、能力,获取稀缺的规划资源


    如果说“城市新城”、“特色小镇”,是凭借自己的能力,把没那么发达的区域带旺。么“城市核心综合体”,则是在城市核心位置爆发出更大的、新的价值。


    正是因为这种资源很难获得,所以目前金茂内部被称为“城市核心综合体”的项目只有两个。其中已经建成的一个就是上海“金茂北外滩”。


    2008年,中国金茂开始打造“北外滩”。金茂北外滩的前身当时还只是一个航运码头。中国金茂,借鉴伦敦的金丝雀码头,将金茂北外滩重新定义为世界级的“金融航运的中心”和“文化休闲旅游的基地”乃至“全球绿色地标”。今日,金茂北外滩,沿整个黄浦江岸线有2公里长,上海东方明珠为中心两公里的半径内,整个区域的独栋写字楼共计145栋,金茂北外滩独占34栋(约23%)。大家可以从下图看一下前后的变化:


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    总体规划能力,提升板块价值

    全面的产品力,让规划完美落地


    拿到好的地,只是万里长征走完了第一步。挖掘出板块的潜在价值,其前提就是总体规划要做得好。


    一般来说,城市运营项目面积都很大,金茂需要做的相当于是一个小城市的规划。有的规划是从0开始的,有的规划,则是在政府方案的基础上,进行优化。


    以梅溪湖项目为例,对于梅溪湖这个片区,政府之前请KPF做了城市规划。金茂优化相关规划的前提,是政府提出的六不变原则:1、湖面的面积及形态不能变;2、整个片区的绿化率不能减少;3、片区骨架路网是不能变;4、片区开发强度不能增加;5、城市空间形态不能有大变化;6、片区功能定位不能改变。


    在这6个前提下,金茂对梅溪湖一期的总体规划,做了2次优化,如下图所示:


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    上图所示的这2次优化中,比较大的几个改变是:

    1)将学校位置调整至桃花岭山体脚下

    既满足了山体限高的要求,同时,交通组织更为优化,原学校用地调整为商住用地,设计更加自由。

    2)分散商业,让资源分布更均衡

    在片区结构上由“单一CBD”调整为“一主三副”的多中心功能结构。

    3)增加桥梁、隧道打通南北交通


    上面说到的2次优化,都是针对梅溪湖一期,而第3次则是在一期西边,增加了梅溪湖二期,联合政府做了整体的城市规划。


    规划二期后,梅溪湖从地理范围来讲有38平方公里,将近2000万方的总建面。一期已经成型的城市形象和配套有利于二期高端产业的引入,二期的高端产业又能够给一期做产业和人口支撑。一二期整体的产业布局分区,如下图所示:


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    不同产业和配套资源彼此加持,可以极大的提升整个板块的价值。


    下图是金茂运营的宁波生命科学城的总体规划。在宁波市第一医院整体搬迁基础上,宁波生命科学城试图走出一条大健康产业为主的产城融合发展之路。


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    通过搭建城市模型,金茂提出了生命科学城“造城五观”顶层设计逻辑:

    1)共生观:确立择址逻辑及与宁波未来同频共生愿景;

    2)功能观:明确以宁波第一医院为核心的大健康功能城市定位;

    3)资源观:强化以三江为核心的滨水宜居新区。

    4)人居观:落位以人为尺度进行理想城市设计;

    5)运营观:以金茂之力配套先行,确保城市可持续发展,从而树立市场对生命科学城的基础印象和整体价值感知。


    在“造城五观”及此基础上衍生的“理想城市设计系统”、“产城融合系统”,共同搭建起了生命科学城的基础骨架。


    其他开发商的一些城市运营项目,其规划看上去也很完美,但一到落地,就有问题了。


    明源君认为,问题核心就在于这些开发商的产品力不够强,他们无法将第一批规划中的项目完美落地,也就无法吸引别的优秀开发商合作。


    而在金茂内部,却不存在这个问题。金茂打造高档商业、酒店、写字楼、住宅,都有丰富的经验,和成熟的产品。


    金茂全面的产品力,让规划在一开始就能完美落地,也就能吸引别的优秀开发商合作跟进。


    以梅溪湖为例,2012年开售的金茂住宅项目,在周边均价4000的时候,首开8500全部售謦。这是因为金茂在二级市场,本身就有很强的产品力和影响力。目前整个梅溪湖片区内,金茂做了8个二级项目,几乎每个小区域都会拔一个标杆,最终把整个片区带起来。


    而金茂在梅溪湖二级项目开发总规模达342万方,涵盖研发中心, 5A甲级写字楼金茂ICC、金茂大厦,五星级酒店金茂豪华精选酒店,购物中心金茂览秀城,高档住宅金茂府、金茂湾、梅溪湖华府、梅溪湖玺悦等多样业态,通过树立产品标杆,成功拉升了梅溪湖整体的高品质地位。


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    强大的产业运营能力

    坚持“城、人、产”的独特逻辑


    一个片区内,到底是先有配套、人才,还是先有产业,似乎是一个鸡和蛋的问题。个问题,金茂有自己独特的逻辑,那就是“城、人、产”模式。


    如下图所示:

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    金茂的城市运营逻辑不同于政府开发的工业园区,也不同于其他企业开发的产业新城,金茂目前开发的城市运营项目,大多位于城市核心范围内,引入的产业以高附加值、高产值的第三产业或2.5产业为主。


    这些企业和人才对城市形象、城市配套、景观环境等要求非常高,所以,金茂的“城、人、产”模式是分2步走……

     

    一、引入最好的基础资源,打造最好的片区形象

     

    金茂认为,高级人才、优秀企业入驻的前提,是基础资源到位。基础资源不到位,人才、企业来了也会走。

     

    以梅溪湖为例,目前该片区的各种资源,已经很可观了。


    就教育资源而言,已经拥有11所优质中小学,集聚了长郡、师大附中、雅礼、周南、博才等最优质的教育资源,资源密度是其所在城市平均水平的2.5倍。而且,这个数字还将继续增加。


    就景观生态资源而言,有3000亩梅溪湖、上万亩的桃花岭公园、随处可见的主题公园、广场、岛屿。


    就商业资源而言,拥有面积10万、20万方的2家购物中心,近30万方的特色街区商业,以及2家合计7.7万方的国际五星级酒店共同构成的顶级商圈。


    就文化资源而言,已经拥有扎哈·哈迪德设计的全省规模最大、功能最全的文化艺术中心,一座城市岛。湖南省图书馆新馆即将落户该地,打造1馆4中心。

     

    二、基础资源初具规模后,同时引入人才和相关产业

     

    片区形象、基础资源有了,相关企业也就愿意来了,高端人才也会来这里安居。

     

    目前,梅溪湖片区已经形成了“一引领、三支柱”的核心产业结构,其中一期以科技研发、创新设计为引领,商务商业、企业总部、文化教育为支柱;二期以研发及高新转化产业为引领,智能设备、专业服务、医疗健康为支柱。

     

    这里,有中冶长天、景嘉微电子等国内一流企业的研发中心,猪八戒网、淘金时代等头部网企的创新中心,平安普惠、晟通集团等企业总部。亿达、爱尔、人和未来、泰康之家等也在此启幕梅溪湖的大健康产业。


    同样在“城、人、产”逻辑下,金茂宁波生命科学城项目,坚持敢投入、先投入的开发理念,陆续开工各项重点城市配套工程:市政道路配套工程建设、片区生态环境建设、基础公共交通建设、配套安置房建设等。


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    未来,宁波生命科学城将全面建成下述6大系统。


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    良好的开发节奏掌控能力

    片区渐成熟,资本渐进入,品牌渐提升


    在城市运营项目的开发过程中,统筹管理、把控节奏非常重要:

    节奏太快,市场接受不了,人们认知还没改变,需要资本太多无法承受;

    节奏太慢,回报太慢,资金压力太大,市场信心受影响,发展本身也会出问题。


    下图是梅溪湖一期2011---2018的开发节奏:


    5.jpg


    针对“资金、工程、推地、营销”等核心开发环节,金茂有全周期的计划、实施、管控。梅溪湖一年内完成基础设施建设50%,三年内完成土地出让计划60%,五年完成总开发量的80%,八年完成500多家产业落位。


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    金茂很善于抓节点和节奏,比如通过充分研究市场,根据项目特性,确定整体开发思路与推地节奏,形成了项目全周期的推地方案;通过借力政府支持,深化事件推广,与政府联合举办元宵灯会、花卉节和文化艺术周等各项大型活动,深层次提升片区影响力。

     

    整个开发节奏中,很关键的一项,是资本投入和回收的节奏。而资本驱动,也是金茂城市运营双轮驱动中的关键动力。


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    像梅溪湖这样的超级项目,需要的资金巨大,压力很大。而金茂通过以下几步,破解了相关难题……

     

    一、前期:依靠自身实力,引入战略合作伙伴

     

    中国金茂在梅溪湖累计投入已超过600亿,其中2011、2012年,梅溪湖项目净投入近150亿。在前期开发过程中,金茂还引入了另一个央企做战略合作伙伴。 


    二、中期:分享区域发展红利,同时也分散风险,提升发展速度

     

    若由金茂单独对片区进行滚动开发,片区发展速度将受限,同时也面临较大的风险。


    金茂的策略是:

    金茂负责片区相关配套投入及引领性、标杆性项目建设,包括国际研发中心、学校、五星级酒店、5A写字楼、购物中心、高端住宅等。


    同时通过招商引资吸引全国知名开发商进驻片区共同开发,分享区域发展红利的同时,促进整个片区快速成熟。


    通过土地出让获取的资金,又投入到片区基础设施建设、产业导入、商业项目自持中,形成良性循环。

     

    三、后期:联合政府自持物业,导入人口和产业,实现片区可持续发展

     

    金茂在梅溪湖片区内自持了超过60万平米的商业、写字楼、研发中心等物业,金茂联合政府一起为片区后期产业导入、人口导入、商业运营保驾护航,实现片区可持续发展。


    在不影响片区发展的前提下,金茂后期也通过对商业自持项目发行类REITS产品,创新融资模式。

     

    结语


    金茂之前凭借金茂府闻名天下,成为千亿房企。但金茂并没有依赖这一模式,而是试图通过城市运营,拓展出自己的第二条增长曲线。


    事实证明,金茂的这一战略是完全正确的!近2年传统开发模式见顶,热门城市招拍挂竞争越来越激烈,就是最好的参照。


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    城市运营需要很强的综合能力,而金茂凭借过去的实践,已充分证明自己有这样的能力和经验。同时金茂已经在各地地方政府心中,建立起很强的品牌。


    作为与传统开发不同的、门槛很高的一种完全差异化的模式,城市运营将支撑金茂在未来10年里以怎样的速度增长?我们拭目以待。


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