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    从买上海到买北京!资本转向背后,是房地产的底层逻辑变了!

  • 时间:2020-01-11 15:23 编辑:凌峰 来源:明源地产研究院
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  • 摘要:2020年第一天,北京一朋友打电话给明源君:我两年多前买的房子,已经由700万跌到600万了,而且小区有少量业主的挂牌价已经下到500多万了……我现在要不要把房子卖掉?!部分住宅价格下调。可是,2019年,北京的商办表现强势。全年大宗交易

    2020年第一天,北京一朋友打电话给明源君:我两年多前买的房子,已经由700万跌到600万了,而且小区有少量业主的挂牌价已经下到500多万了……我现在要不要把房子卖掉?!


    部分住宅价格下调。可是,2019年,北京的商办表现强势。全年大宗交易突破866亿元,首次超越上海。世邦魏理仕(CBRE)华北区一主管告诉明源君,这是他从业15年来,北京第一次在成交额上位列全国第一位!

    数据还显示,2019年北京大宗物业交易中,外资在所有投资人类型中排第一位,占比达到31%,这是第一次外资在北京市场投资额排第一位(2018年占比约21%,2017年占比不到10%)!


    经历过大风大浪(经济周期和行业周期)的外资,对风险敏感度更高。它们从热衷买上海到青睐北京的转变,背后的逻辑值得深究。

    而这些逻辑,无论对房企,还是对个人购房者来说,都有着重要的参考意义。因为他们分别代表了地产上半场和下半场玩法的区别。

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    过去,价格持续单边上涨

    交易活跃的上海优势明显


    据统计,2008年至2016年,北京大宗交易市场年度成交额均在400亿元以下,最低的年份仅200亿元左右;2017年,交易额首次突破400亿元关口至413亿元;2018年交易额达560亿元。而据市场机构世邦魏理仕(CBRE)统计,2019年北京投资市场大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元!


    相比之下,2016年至2018年,上海大宗物业的交易总额分别约为1390亿元、1210亿元和1172亿元(数据来自戴德梁行),远超同时期的北京。以2018年为例,上海的大宗物业交易数量占全国的47%,交易金额占41%(如下图所示)。

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    为啥资本这么喜欢上海?主要有三点原因:1、市场化程度高,2、货多,3、交易十分活跃。


    1和2其实是3的必要条件。对资本来说,交易的活跃十分重要。因为一只基金的周期普遍是3年、5年和8年,其中以3年和5年期的居多,到期就要退出。如果交易不够活跃,没人接盘,就没办法退出,从而出现兑付危机。

    比如,去年永柏资本就被曝出深陷近70亿元的兑付危机,而暴雷基金的底层资产也是不动产物业。


    上海的大宗物业交易活跃,使得资本可以比较顺利退出。据投中网不完全统计,2005年至2019年,上海大宗物业市场频繁易主物业达27座,包括各种产品形态,且涉及近70笔交易。


    这意味着14年间,平均每座物业大约交易了2.6次!这些大宗物业每隔3年迎来一次易主高峰期,与基金的退出周期吻合。而且,这些物业也确实主要是在投资机构之间换手。


    数据还显示,这27栋物业中,超过7成的易主周期在2-5年内,约5成物业易主间周期在3-4年,仅有2成的物业易主间隔期在5年以上。


    而且,绝大多数的物业在易主后没有经历诸如酒改办、商改办等大改造,大多都是基于绝佳地段升值倒手的。换句话说,怎么买回来的,怎么卖出去。


    明源君认为,这得益于这期间(2005年至最近一轮调控),中国的房价处于单边上涨的态势,上海这样的一线城市更是一骑绝尘。即便持有两三年,也可以获利不菲。

    因为过去多年来,中国楼市均呈现出3年左右的一个小周期,这跟大部分投资基金的周期很匹配。


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    房价上涨速度放缓,甚至下跌

    要回归基本收益,靠能力吃饭


    进入2019年,此前一向高歌猛进的上海大宗物业交易市场熄火——2019年的4个季度,上海大宗物业的交易额分别为480亿元、118亿元、121亿元、38亿元,全年总量仅为757亿元,是2016年以来首次跌破1000亿元,缩量态势十分明显。


    为何?明源君认为主要有以下几大因素:一是市场供需情况、二是产业结构和租赁表现,三是房价涨幅放缓了。


    首先北京的供应量和存量较小。


    世邦魏理仕发布的《2018年上海房地产市场回顾与展望》显示,2018年上海优质写字楼供应高峰持续,写字楼需求进入多元化阶段。同时,2018年上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上2017年翻番。


    较大的供应量,加上去年下半年受到外部经济形势冲击,企业观望情绪升温,租赁决策周期平均延长1-2个月;部分以成本为导向的企业,改以续租加联合办公的组合模式,解决短期需求。


    因此,2018年,虽然上海写字楼市场全年净吸纳量超历史平均,但同比下降22%,空置率因而推升至15.2%,为过去10年历史新高。

    全市平均报价基本持平,项目之间的竞争日趋明显并逐步反映在实际成交价格,全年平均有效租金较去年同期下滑1.2%。


    相比之下,目前,北京写字楼的存量远低于上海。并且,从未来几年的供应总量来看,北京也仅是上海的一半。物以稀为贵,这自然引起了资本的青睐。


    其次是产业结构有所不同。


    北京是国内唯一一个第三产业占GDP的比重超过80%的城市,比上海和深圳分别高出11.08个和22.2个百分点(2018年底数据)。

    以写字楼为例(大宗物业交易以写字楼为主),由于北京的租户以大型金融机构、高科技企业,以及其他高端服务业企业为主,受经济环境的影响较小,租户承租能力强,流失的几率小。


    最后,房价上涨的速度放缓了。


    楼市跟股市一样,越涨越买,呈现出量价螺旋上升的状态。可是,自调控以来,一线和核心二线,价格被严控,价格上涨变慢,甚至出现了不涨或下跌的情况。整个楼市的小周期被大幅拉长,过去买入核心地段的物业,坐等价格上涨,三年左右换一次手就能赚钱的套路,现在行不通了(这有点像增量开发里面的快周转,同样是建立在价格快速上涨的基础上,一旦价格不涨甚至涨得略慢一点,马上就玩不转了)。必须得看租金收益率,买入价格要合适。


    从投资回报率的角度看,虽然2019年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势,但是跟北京比还是有距离。北京的回报率一直是全国四个一线城市中最高的。


    以北京中关村为例,由于可供交易的大宗物业较少,因此交易并不活跃,但是众多资本虎视眈眈。因为得益于众多高科技企业汇聚于此,中关村的租金已经赶超CBD,跃居北京第二名。2019年第四季度,中关村的空置率仅为2.5%,是北京空置率最低的商圈。在资产价格上涨速度放缓的大势下,较高的租金收益率,是极好的护城河,是根本。


    此外,可供交易的标的少+价格上涨速度变慢,意味着你要靠能力吃饭。换句话说不能像以前那样,买过来之后就照旧,等着升值就行,而是要对其进行改造,进一步挖掘其价值。比如年初传出的京东收购翠宫饭店,其实际买家为外资基金安祖高顿,鉴于京东曾对外宣布,其云计算部门未来将入驻翠宫饭店,显然需要经过改造才能入驻。


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    未来房企要靠能力吃饭

    ROIC比ROE更加重要


    2019年北京全市写字楼空置率上升至12.7%,创2009年以来的最高值。同时,2019年末,租金下降至每月每平米364.9元,租金指数较2018年同期下降1.6%。但是,如上所述,大宗物业交易大幅上升,超越上海。


    在明源君看来,这代表了两个时代,地产上半场,资本青睐上海,买进优质资产,什么都不干,过几年就可以卖出赚一大笔钱;下半场,资本转向北京,仅靠买进资产,坐等升值卖出获利的路已经越来越窄,因为房价上涨的速度变慢了,除了眼光,还需要靠能力才能赚钱。


    明源君认为,这无论对房企城市布局,还是对购房者选择城市来说,都有很强的指导意义。


    对房企来说,除了继续在增量开发上保持精进外,还要有做存量改造的能力和嫁接产业的能力。


    存量改造的能力很好理解,且不说去市场上拿新的项目,就是自身开发自持经营的,为了适应消费者口味的变化,也需要不断做出调整,才能持续保持活力。

    而存量运营的本身需要有招商,嫁接产业的能力。最近明源君跟不少科技类、智能智造供应链公司的老总交流,他们表示,很多地产公司在寻求跟他们合作。


    由于不少物业是要自持经营的,万科在杭州作为城乡建设和生活服务商,有75%的员工不是在做开发建设,而是在做空间运营。这就是面向未来的经营方向。


    最近,中南置地总裁陈昱含在2020年年会上也指出:过去,整个行业过去主要是依靠Growth(增长)和Debts(负债)来驱动的,但是,当外部确定性被打破后,形势不再允许行业增速维持在高位了,只能向内去寻找经营的确定性,这个确定性的主要表达就是ROIC——投入资本回报率,也就是按你所有的本金和借款计算的回报率,而不是杠杆后的回报率……

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    ▲来源:中南置地


    如果你只有地产开发,你嫁接不了产业,不懂运营,没法升级成为城市运营商,那你很难有质量的增长。因为你很难拿到优质的地块,仅靠赚房子本身和土地的价差也变得越来越难了,你得在上面创造出新的价值。

    毕竟,资金成本低廉的外资,都越来越难靠行情赚钱了。而国内的房企,大部分的资金成本都不低。


    2019年,深圳的大宗交易总金额达到411亿元,土地及旧改交易达到了95亿元,合计约507亿,同比增长77%。这一交易额占据了全国市场的19%,占比相较2018年上升了10个百分点。而且,2019年深圳大宗物业交易市场上,外资占比高达16%,在2018年之前,这一比例长年维持在2%-3%左右!


    从最近三年的成交业态来观察,写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的,成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76%。


    2019年,深圳写字楼的空置率比北京还要高得多,租金下滑的幅度也较大。为啥资本还那么看好?因为深圳的产业升级表现不错,经济增长不错。虽然目前看,供应量略大,但深圳土地稀缺,从长远看供应量可能是不足的。


    2019年,深圳大宗物业交易的买家,大部分是自用。比如,根据深圳市住建局的备案数据,2019年,华润前海大厦散售备案金额达到14.4亿元,位列深圳写字楼项目成交额排行榜首。这些散售的写字楼,超过90%为企业自用。

    而且,整体市场价格回调,五大行的数据显示,深圳大宗物业交易市场的价格相比2018年至少下降了10%-15%。


    对资本来说,价格的下调有效冲抵了租金下滑带来的损失,相比其他市场的租金收益率还是有优势的(自用的是虚拟的,投资的是实际的)。最重要的,它们是来深圳踏踏实实做事的,不是寄希望于靠物业增值赚钱的。


    除供应量、租金收益率外,大宗交易物业的自用率,是体现企业对一个城市发展信心和经济活力的重要指标。因此,去年还有不少外资在购买深圳的零售物业。


    对于有此优势的核心二线城市,外资也已经开始关注。某写字楼开发商老总告诉明源君:由于存在一定的偏见,以及二线城市在很多方面确实跟一线城市还有差距,外资迟迟对此不感冒,不过近年来已经开始有接触,相信很快就会有交易陆续出现,比如成都、杭州、郑州、武汉等城市。


    因此,即便是空置率较高的城市,同样有机会。比如,近年来众多在维持增量优势同时布局存量的房企,都在高能级城市大力发展综合体。因为而综合体作为城市发展的最高形态,占有着该区域最优质的资源属性。同时,综合体的发展相较于其他物业形态具备更强的独立性,因为综合体并非依托于城市周边配套,而是对所在区域进行重新赋能,进而提升区域价值。


    对个人来说,不要想着像以前一样,买房就能发家致富了。努力工作,想着怎么为经济和产业升级做贡献,收获会更大。(作者:明源地产研究院 凌峰)


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