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    疫情冲击,80%的房企都很危险,这家百强抗风险能力却在增强!为啥呢?

  • 时间:2020-02-25 15:26 编辑:凌峰 来源:明源地产研究院 阅读:393
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  • 摘要:这次突如其来的疫情,让人措手不及,几乎所有的行业都受到了冲击,即便是颇具实力的企业,也不免现金流紧张。比如,根据惠誉的最新评估,其公开授予评级的166家中国企业之中,因疫情影响,有6%在2月至6月面临中等到高的再融资风险!不过,

    这次突如其来的疫情,让人措手不及,几乎所有的行业都受到了冲击,即便是颇具实力的企业,也不免现金流紧张。比如,根据惠誉的最新评估,其公开授予评级的166家中国企业之中,因疫情影响,有6%在2月至6月面临中等到高的再融资风险!


    不过,惠誉的评估也有小差错,但惠誉根据最新数据迅速对错误做出了更正,将2家误判的企业风险评估由'高'调整至'低',并做出官方更正申明。其中一家就是在国内以坚持绿色理念而闻名的朗诗地产。

     

    惠誉、穆迪和标普这三大评级机构,百年来把持着全球信用评级市场。不仅给企业评级,还给主权国家评级,鲜有认错。有一本书叫《评级机构的秘密权力》,作者霍斯特曼几乎把标普、惠誉、穆迪这世界三大评级机构比喻成“强盗”。

     

    很多时候,面对主权国家的抗议,三大评级机构都态度强硬,为何却迅速更正了对朗诗等公司的评级?明源君认为,核心是朗诗地产过硬的财务数据、稳健的现金流管理及综合实力。朗诗地产早在今年1月份就在境外市场成功发行2亿美元公募债,用于置换4月到期的2亿美元债。面对疫情后美元债市场高企的资金成本,朗诗地产的错峰发行,又一次体现其处处有备而战。


    资本市场权威评级机构为何给予朗诗“低风险”评级?明源君认为原因有三:1、得益资产轻型化商业模式,朗诗的负债率始终保持在较低水平,且负债结构健康;2、疫情之后,其绿色健康产品的优势将更加明显;3、朗诗已经打通融投管退的闭环,拿到了地产下半场“资管时代”的门票。



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    资产轻型化模式保证了低负债率

    可以更好地应对疫情等危机冲击


    新型冠状病毒疫情,对绝大多数行业都带来了冲击,很多企业说自己撑不过3个月。其实能撑3个月的企业已经很不错了。很多房企连1个月都撑不下去,安徽、江西等地的房地产商会和协会,就急忙上书政府,建议全面放开。

     

    这主要是因为房地产行业的负债率偏高,而一些急于上规模冲千亿的房企,更是将杠杠用到了极致。这类企业,一旦遇到黑天鹅就麻烦。

     

    可是,朗诗董事长田明却曾直言:“我们是一个喜欢熊市的公司,因为我们靠本事吃饭,不靠资本吃饭。”


    为什么朗诗这么自信?


    因为朗诗一直审慎管理自身的负债率和负债结构!过去几年,在其他房企以高负债、高周转模式向千亿规模冲击时,朗诗却秉持稳健的经营策略,坚持资产轻型化转型升级,降低债务杠杆率。截至2018年年底,朗诗净负债16.2亿元,净负债率仅34%,远低于房企70%的平均水平。截至2019年年底,朗诗的净杠杆比率预计低于50%(未经审计),继续维持行业较低水平,1年内到期债务约为24亿元(未经审计),现金余额约为47.6亿元,现金短债比为1.98:1。今年1月,朗诗地产成功在境外发行2亿美元公募债,用以置换即将到期的等额债务,完成置换后,1年内到期债务下降至10亿元,现金短债比上升到4.76:1,十分安全!

     

    这得益于朗诗审慎的资金风险预警与应急机制:对各类资金风险事件,建立有集中统一的管控机构;制定有资金风险事件的分级、预警指标设定和应急预案……

     

    这一看似保守的做法,其实恰恰是为了企业长远的发展。不仅是新型冠状病毒,任何突变都会是高杠杆企业的黑天鹅。事实上,这次疫情已经促使不少房企反思:到底是想要做个规模最大的公司,还是想做生命力强的公司?

     

    显然,生命力强的公司比规模大更重要。如果遇到危机就活不下去,那还有什么用?而能穿越周期和危机活下去的企业,终究可以做得更大。

     

    典型的,2月20日,香港置地联合体在上海以310.5亿元的价格夺得徐汇区滨江西岸金融港地块,刷新了内地土地总价纪录。香港置地是一家130高龄的房地产公司,由于其不追求规模,负债率极低,而显得有些“笨拙”并且“步履缓慢”!可是,由于其经营十分稳健,借钱都能霸气到招标——哪家银行给的利息低,就借哪家银行的。同时,关键时刻,其也有足够的实力大肆抄底,比如刚刚刷新纪录的拿地。

     

    2014年,香港置地时任行政总裁彭耀佳接受媒体采访时表示,“我们可以维持125年继续经营的秘诀,就是我们还在看下一个125年。其中最重要的三个因素是,保守经营,合理的负债率,不过分贷款;其次,用长远的眼光来经营业务;最后,与客户保持长期的合作伙伴关系”。

     

    同样的,朗诗也是奔着成为百年老店去的。在2018年业绩会上,田明就表示,朗诗与众不同,第一我们是稳健的,我们想做一家百年老店,我们并不太关注在每一个年份里面,自然年度里面的排行,我们更关注的是长久的竞争力。

     

    朗诗的模式,使得其可以根据行情,灵活选择——行业低谷的时候,可以多投一些;地价贵、投资机会少的时候,可以做一些股权占比小的合作项目。即便在低谷,同样可以养活团队,维持公司正常运营和维护朗诗品牌。


    而且,资产轻型化项目的盈利能力很强。因为在该类项目中,除了股权对应的投资回报,朗诗还有开发服务费、营销管理费、产品整合费,以及亿级的超额收益分成等。



    2


    疫情之后,绿色产品将更受欢迎

    深耕绿色十余年的朗诗优势明显


    过去,绿色、智能化产品也受欢迎,但此次疫情必将其推向新的高度,占有先发优势的朗诗,将进入大丰收期。

     

    一、凭借高品质,朗诗去年下半年的业绩是上半年的3倍

     

    去年,半年报业绩公布,虽然朗诗的净利润,核心净利润,以及净利润率都表现不错,但却依然受到质疑。因为,去年上半年朗诗的销售额为114.8亿元。在彼时还以规模论英雄的语境下,朗诗规模增长慢已经是“非主流”。

     

    对此,朗诗坦诚地表示,2019年上半年投资目标没有达成,对上半年合约销售数据产生一定的影响。

     

    然而,朗诗全年的销售业绩是多少呢?根据公告,2019年全年,朗诗集团连同其合营公司和联营公司,签约销售金额为404.86亿元!这意味着,朗诗在去年下半年竟完成了上半年3倍的销售业绩!

     

    凭啥?明源君认为,核心还是朗诗地产的产品品质过硬!

     

    过去几年,不少房企只要规模不要利润,发展模式和内部管控都十分粗放,调控“限价”的大锤砸下来之后,有些房企立马就扛不住了。因为原来一切为了规模让路——贵的钱和高价的地照拿不误;内部贪腐,也睁一只眼闭一只眼。精细化程度远远不够,利润已经薄如刀片了。为了保住利润,只能偷工减料,导致很多人花费几个钱袋子抢到的房子,质量并不咋滴。

     

    这时候,像朗诗这种不刻意追求规模增长,强调产品品质的房企,优势马上就凸显出来了。

     

    很长一段时间,快速复制、一张图纸全国复制是做大规模的不二法则。可是,朗诗很早就开始做差异化,2004年提出“绿色地产”的概念。那个时候,以及往后的十年,商品房都处于供不应求的状态,朗诗的这个绿色概念可谓十分超前。

     

    可是,朗诗一直踏踏实实在做,并且从绿走向深绿。数据显示,包括上海、南京等9个城市的第一个绿色三星项目,均由朗诗建造。截止2019年底,国家绿色三星标识认证率业界最高,高舒适度低能耗产品占全国该类产品64%。

     

    二、这次疫情后,产品将会迎来升级,朗诗或将进入丰收期

     

    大量调研显示,这次疫情,让人们对绿色、环保、智能的高品质住宅和小区的渴望与日俱增。

     

    根据国家卫健委、国家疾控中心等在新闻发布会上的介绍,疫情期间,集中空调通风系统符合两个条件之一的才可继续运行:一是采用全新风方式运行的;二是风机盘管加新风的空调系统,能确保各房间独立通风的。

     

    因为传统全空气系统通风方式大多为30%新风、70%回风,这是一种有效的节能措施,但病毒会通过回风送到同一个风系统连通的所有房间。

     

    未来,能够实现全屋空气全面净化及置换的新风系统等健康配置,一定会是每个项目标配。

     

    而早在2018年,朗诗就发布了第四代城市住宅产品——“人本生态型”住宅。据了解,人本生态产品更加注重人本身的需求,为居住者营造健康、舒适、节能、环保、智能五个维度平衡发展的高品质住宅和社区。

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    ▲朗诗澄园十大科技系统

     

    以朗诗杭州澄园为例。与目前大部分恒温恒湿恒氧的科技住宅系统不同,采用了户式化系统(即每户科技系统独立、一户一个小系统)。

    户式化系统主要由户式冷热源机组、新风设备机组、辐射末端及控制智能化系统四部分组成,在不开窗、也不借助传统空调或暖气的情况下,这一户式化环境控制系统将室内温湿度、空气品质及含氧量维持在人体健康舒适范围内。


    朗诗在绿建技术上持续研发,以提升客户价值为出发点,新产品线将在此基础上做进一步升级。

     

    此外,朗诗是目前全国所有开发商当中率先且唯一提出气密性控制标准的企业,没有任何一个中国房企在做,但是朗诗早就有这样的企业内部标准。


    朗诗采用的新风系统的PM2.5过滤率高达95%,可以在建筑围护结构高气密性的保障前提下,保证室内空气的高度洁净。

     

    截至2019年6月,朗诗操盘的项目可售面积为672万平方米,可售货值达1220亿元。可以预见。这次疫情之后,朗诗的产品将会更受到消费者的追捧,销售业绩有望实现更快增长!

     

    田明曾表示,朗诗的盈利模式也不太一样,我们不是靠规模,靠排行,朗诗实际上更关注经营质量,因为朗诗赚钱更多的是希望靠朗诗的产品能力,靠朗诗差异化的产品优势赚钱。属于朗诗地产的产品时代正在到来!

     


    3


    行业正从产销时代进入资管时代

    朗诗已经打通“融投管退”闭环


    春节假期,好几个千亿房企的员工问明源君:能否推荐一些存量地产、不动产资产管理类的书籍,因为公司正在布局这一块,急需充电学习!

     

    不论哪个国家,不论哪种制度,其房地产行业的发展路径一定是从产销模式走向资管模式。

     

    什么是资管模式?

     

    目前,我们对一套或一栋房子估值,要么是用成本法,即建造花了多少钱;或用市场法,即旁边的房子买多少我的就卖多少。

     

    然而,对资本来说——特别是大宗交易市场上的资本机构,真正认可的方法是收益法,即从资产自身的收益和回报角度出发,计算该笔大宗交易到底价值几何。

     

    资产管理是围绕不动产全生命周期的价值展开的各种活动。当房地产项目变成资产的时候,它的价值要被重新定义,而这是整个行业走到最后的必然趋势……

     

    就明源君所知,目前,已经有接近一半百强房企已经设有资管部门。为啥?因为这是地产下半场的门票啊!


    前不久旭辉集团CEO林峰就指出,未来房企要提高自身的免疫力(经营质量),存量资产经营的能力必不可少,因为增量会减少,而存量不断在增长,想长远发展,活得久一些,就绕不开存量的经营管理。

     

    中国核心城市存量资产改造业务大有可为,通过寻找到合适的项目,进行存量资产的重新定位、设计、改造和运营,可以显著提升物业价值并获得增值回报。


    不过,由于增量市场还大有机会,大多数房企内的资管部门权力极小,整体业务的占比也非常小,自然也就无法打造闭环的能力。


    相比之下,朗诗早就在这一领域布局,朗诗青杉资本逐步聚焦于核心城市存量物业的投融资和资产管理领域,重点打造城市更新领域的价值发现能力、投资-募资-定位-改造-运营-退出的一体化资产管理能力。


    通过多个项目实践,在项目获取、合作模式、改造提升、资产管理、资产证券化与金融创新等多方面积累了丰富经验。

     

    朗诗青杉资本已与信达投资、平安不动产、中信资本、阳光融汇资本等合作伙伴分别成立了针对不同主题的基金及联合投资平台。公开数据显示,截至2019年6月,朗诗青杉资本管理资产规模近人民币100亿元。

     

    公开资料显示,仅去年上半年,青杉资本就先后联合阳光保险、平安不动产等合作伙伴收购了位于北京东三环的船舶大厦、位于上海张江核心区嘉利大厦和上海静安区的大宁星星大厦等核心城市的存量持有办公改造项目。

     

    基金退出方面,朗诗青杉资本去年上半年也有不俗表现,其2016年底投资的首个城市更新基金,去年4月成功实现基金清算退出,为投资人创造了超越预期回报的投资收益。

     

    这种综合性的能力,不仅增加了朗诗在资产时代竞争的筹码,而且对其获取土地、便宜的资金也大有帮助。而这又得归功于其不过分追求规模、控制负债率、注重差异化高品质产品能力的打造紧密相关,这是一个完整的逻辑闭环。(作者:明源地产研究院 凌峰)


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