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    最牛的住宅产品线,必须打通这5关!

  • 时间:2020-01-02 13:43 编辑:天风 来源:明源地产研究院
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  • 摘要:近10年来,市面上自称优秀的住宅产品线不少,但随着时间流逝,却都出现了这样那样的问题:有的产品线,一两年后就过时了,只好退出市场,前期积累的资源、品牌也都没用了;还有的产品线,只适应某一个地区,房企扩张后,产品“跟”不过去

    10年来,市面上自称优秀的住宅产品线不少,但随着时间流逝,却都出现了这样那样的问题:

    有的产品线,一两年后就过时了,只好退出市场,前期积累的资源、品牌也都没用了;

    还有的产品线,只适应某一个地区,房企扩张后,产品“跟”不过去,只好另起炉灶;

    更多的产品线,新房不错,但物业管理很差、后期维护不好,几年后外观破旧,住户关系冷漠,口碑越来越差,二手房价格上不去,也就不再高端了……

     

    明源君认为,真正优秀的住宅产品线,是没有上面说的这些问题的。而要避免出现上面这些问题,则需要过5关,分别是:

     因时而变。不断进化,不会落后于潮流;

     因地制宜。能适应不同城市、区域的客群,能充分挖掘出不同地块的特点和优势。

     有满足人性底层需求的内核。在因时、因地而进行的各种变化中,不同的项目要被认同为一个产品系,就必须要有满足人性底层需求的、不会过时的产品内核。

     物业服务等软件必须优秀。决定项目口碑和二手房价格的,绝不仅仅是硬件,还包括物业、社群等软件服务。

    ⑤ “老”社区也能持续进化。房地产进入C端时代。房子“卖掉就不管”的观念已经过时。 5年、10年的“老”社区能持续进化,产品线整体的品牌、口碑当然会更好。

     

    你可能会问,真的有住宅产品线能同时做到这5点吗?

    虽然少,但还是有的!比如金茂府……它似乎与别的住宅产品线不太一样。

    金茂府诞生至今已经10年,但仍然活力十足,在它加持下,2018年金茂住宅销售均价为25539元/平方米,远超其他千亿房企;金茂府目前已有46座,分布在全国东西南北24个城市,一二三线都有,突破了地域限制;金茂府的二手房,价格一般是周边同类项目的1.5乃至2倍,老带新比例很高……

    下面,明源君就来说说,金茂府是如何打通上面5关的……


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    因时而变

    越来越人性化的细节

    越来越智能的科技系统

     

    金茂府选择的定位,是70—80%的复制,加20%--30%的个性化,这样可以以较快地进行开发,又能不断迭代进步,实现品质与规模的完美统一。

    随着时间流逝,金茂府不断进化的,有各种人性化的细节。

     

    金茂府的房子,其精心设计的外立面,包括窗户等等,不断进化,构成了一个功能强大的外围护体系。

    以窗户为例。

    目前,金茂府的窗户已经进化为同时具有超强隔音、保温、防紫外线功能,密闭性能也极好的窗户。

    其窗户玻璃进化成下图中的样子:

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    而窗户整体,则已经进化为系统窗。

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    系统窗消灭了现场施工的各种误差,密闭性更好,几乎没有一丝缝隙。

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    而金茂府室内的各种设计,也在不断进化。

    以收纳为例。

    开发广渠金茂府时,产品设计部就提出要提供300双鞋的收纳空间,单单隐藏在玄关处的收纳鞋柜就可以放下200双鞋。

    而大宁金茂府,进一步将玄关收纳的物理空间进行填充,将鞋柜的隔板优化成了可以旋转的鞋架。

    北京金茂府,则在“玄关、厨房、餐边、家政、卫生间、衣帽间、储物间”七大收纳系统之上,实现专业化与艺术化的两大升级。单是北京金茂府对于玄关收纳系统的研究,就考虑了单身/年轻夫妇,3口之家、6口之家的不同需求,给拖鞋、外出鞋、访客衣鞋、钥匙雨伞、运动物品、擦鞋工具等给出了不同空间大小的收纳解决方案。如下图所示:

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    金茂府主打科技住宅,各种进化中,最有金茂特色的,当然是它的科技、智慧系统。

     

    最新入市的龙华金茂府,就升级了智慧系统。

    进入房屋,呼叫“茂茂”,就会有一个语音机器人响应,他可以根据你的命令调节温度湿度、开关电器、开闭窗帘、播放背景音乐。语音控制的实现,彻底解放了双手。

    而且,这套智能系统不再是机械执行命令,而是会学习的!

    它会记得你的习惯,识别你的声音等生物特征,从而在你回家、离家、睡眠的时候,把环境调节到您最喜欢的场景。

    这就和市面上销售的,某些只能起连接作用的所谓智慧系统有了本质的不同。

     

    而这套系统之所以如此智能,仰仗的是一个智慧数据平台,它通过不断收集你的行为数据和生活习惯,最终它可能比你的家人还要懂你。

    这套系统,不仅仅在室内存在,它和安防、电梯、门锁,都能关联。

    当老人、孩子出现危险,比如突然摔倒、出现在危险区域,它会报警;当你提着一大堆菜回家,它会自动给你打开单元门,帮你呼叫最近的电梯;当你晚上起来,睡意朦胧,系统会自动打开安装在各区域的人体移动感应夜灯……

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    即使是在地下停车场里,它也很智慧。很多人回家,找停车位都要半个小时。而龙华金茂府的车库,在用铝合金打磨而成的吊顶缝板中间藏有灯带。业主的汽车通过车牌自动识别进入地下车库时,系统会识别车辆所属业主及居住的楼栋信息,通过灯带指引业主到离该楼栋最近的空车位停车。


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    因地制宜

    充分挖掘地块的优势

    充分满足当地客户的需求

     

    在北京金茂府附近,金茂一共拿下了7个地块,如下图所示。

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    如何让这7个地块,产生整体效益?

    针对北京道路拥堵的现实。金茂提出建设“一平方公里的城市理想”。

    也就是说在方圆一公里的步行范围内,解决大部分生活需求,让业主从容的生活。

    最终,金茂参照国际BLOCK街区生活模式,在东西约一公里、南北约一公里的两条轴线旁,在七个地块上集成墅区、学府、医疗、养老、商业(会所)、城市公园、地铁、街坊空间等八个维度的资源,满足了90%优质生活所需。

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    鼓楼金茂府,地块有高差。项目设计顺应西高东低地势差,一层标准高度高出相邻路面约2-5米,平整场地标高,整体更加规整,同时有效减少了道路噪音对周边环境的影响。

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    上面2个,都是通过“因地制宜”的规划设计,充分挖掘地块价值的经典案例。

     

    而“因地制宜”的另一个角度,则是满足不同区域客户的差异化需求。

    国内许多做科技住宅的,都认为科技住宅有地域限制:

    在中国北方比较冷的地、南北交界没有暖气的地方好卖,别的地方不好卖。可是金茂的产品,布局非常广,从南到北都有,这又是为什么?

    因为金茂的科技系统,针对不同区域,在不断进化。

    1、金茂府的科技系统,奠基在北方气候带,北京等均属于寒冷地区,春夏秋冬分明。

    2、进入了长三角夏热冬冷地区,就进化为以除湿为首要重任;

    3、进入了珠三角夏热冬暖地区后,制冷成为全年都有的需求,同时需要户式新风,于是又创新了VRV新风中央空调的设计,供客户选择。

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    深圳的空气,在大城市里,算很不错的。但一年到头,也难免有些灰霾天。深圳的地理位置,又决定了它的空气有时候会“湿”,出现回南天。龙华金茂府,配置了如下图所示的新风系统,可以过滤超98%PM2.5并且打造最舒适的温度和湿度。

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    其中温湿平衡系统中,针对南方的“湿”,龙华金茂府的新风系统做了特殊设计,可以把温度、湿度分开控制,做到除湿不降温。

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    不会过时的产品内核

    满足人性多层次的需求

     

    上面说的因时而变、因地制宜,都是变化。一条优秀的住宅产品线,还必须有一些不变的东西。金茂府的内核就是“绿色健康 智慧科技”,以业主舒适度为核心诉求。

     

    马斯洛原理中,最底层的需求是生理需求。

    金茂的科技、配套,就是要做到恒温、恒湿等等,让人感觉舒服,把满足人的部分生理需求这件事做到极致。金茂科技系统的进化,围绕着下面5个最终目标来进行。


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    金茂内部概括金茂府的产品基因,核心是以下8个方面。

    科技之外,其他7个方面也很有意思。

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    举例来说。

    马斯洛原理中,安全需求,是生理需求之上,第二层的需求。

    而很多买房人的主要诉求之一,就是让自己的财富保值增值,他们需要安全感。

    而金茂府的“择址”通俗化翻译过来,就是“地段地段还是地段”;“品牌”通俗化翻译过来,就是“先天定位高”。这两者都有了,金茂府二手房价格是周围的1.5—2倍也就不奇怪了。

     

    在安全需求之上,第三层的需求,是情感和归属的需要。

    金茂府的“圈层”翻译过来,其实就是满足社交需求,让同类扎堆。

    金茂的“户型”,则努力通过各种场景设计,让家庭成员之间关系融洽、亲密。

     

    人最高的需求,就是自我实现等与心灵有关的追求。

    金茂府的精工、园林,就是要满足业主对美、对匠心、对极致的追求。

    中产阶层最希望的,就是子女有比自己更好的事业。金茂府的“配套”中,很关键的一点就是学校!从广渠金茂府、望京金茂府,再到龙华金茂府,都是名校相伴。

     

    总之,金茂府的“绿色健康智慧科技”,以及8大产品基因,核心是满足人性多层次的需求。


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    物业服务等软件越来越好

    给小区加分

     

    硬件好只是一个方面。业主在小区内生活得是否舒心,还要看物业等软件服务如何。而且,物业是否专业,也决定了小区硬件在多年之后,能否完好如新。

     

    物业基础服务好不好,要看每位物业工作人员是否有责任心。

    每个金茂府物业客服管家大脑里,都好像储藏了一个信息量极大的表格,只要报出小区的房间号,便能迅速检索出这个家庭全方位的信息,比如家庭结构、物业记录、特殊照料需求等等。

    一天早晨,广渠金茂府物业客服管家白雪在园区巡视时,收到一则信息:一位老太太在社区路边摔倒无法站起。白雪立刻想到自己服务的某位业主中有一位老人,家人经常出差,她每天会在这个时间绕社区遛弯。她立刻赶过去,和其他工作人员一起将老人送回家中并安顿好。几天后,业主特意打来电话道谢:“谢谢你们,让我们出门在外也很放心”。

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    物业基础服务是否好,要看各种标准、规定,是否严格、严密、合理。

    金茂对客服接线员、楼宇管家的要求是:151。

    也就是说, 1分钟内做出反应并上报,迅速组成问题工作组;相应岗位5分钟内到场;到达现场1分钟内进行处理。

    金茂物业工程条线的标准,则是“51515”。

    也就是说:报修来电5声铃响内接电;接报后15分钟联系客户预约上门时间;上门前提前1小时确认;约定时间提前5分钟到场。重大维修出具维修方案告知卡。必备工具包、鞋套、地垫等防护用品。

    金茂类似的规定还有很多,比如金茂小区新风系统要求:

    每10天更换一次初效过滤网;每月更换一次中效过滤网;每15—20天更换一次静电除尘模块。


    金茂物业还在不断创新。

    拿技术创新来说。

    2019年, 金茂HSE管理中心经过严格筛选,对“大门防倾倒链”、“消防栓箱玻璃破碎防护”、“高空坠物防护措施”、“HSE业务地图”四项举措颁发HSE创新奖,激励其在安全防护领域的积极探索。

    其中“大门防倾倒链”这个创新,如下图所示,让小区更安全。

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    拿服务创新来说。

    龙华金茂府除正常物业管理服务外,还将提供楼宇专员、金钥匙管家、家政服务、行政商务服务、教育培训、宠物托管、健康管理服务、礼宾服务、婚宴策划、私宴定制、会务定制、VIP私人护卫车辆商务定制等高端服务。

     

    金茂的会所服务,是很有特色的。

    广渠金茂府的金茂荟,可能是金茂开办最久的小区会所。


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    广渠金茂荟的服务,很亲切,像“家的样子”。

    比如一位长期坚持健身的会员,每天都需要一份健身沙拉,工作人员就会根据他的喜好,提前帮他点好。

    一位业主来游泳,工作人员不用问,就已经知道她的喜好,比如需要什么物品,喜欢几号更衣柜。

    金茂荟精心打造的咖啡厅,设置了包间,业主可以在这里进行小型商务会谈或会见好友。针对不同领域业主的兴趣,金茂荟推出了珠宝品鉴、名酒品鉴、茶艺花艺等多种形式的沙龙,可以让业主交流互动、分享兴趣……


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    老社区不断进化

    老业主不想搬家

     

    很多开发商把卖房看作一锤子买卖,交付之后,特别是几年的保修期到了之后,就根本不管自己建的老社区了。这也造成有些豪宅,刚入住时感觉不错,后来就越来越落后。

     

    金茂则认为,每座金茂府,都应该成为自己立体的品牌展示馆,部分老社区的焕新,不管对业主还是金茂自身品牌,都大有好处。

    广渠金茂府,是第一座金茂府,到今年已经10年了,仍崭新如初。

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    广渠金茂府不止是“面子”维护的好,“里子”也焕新了。其之前的新风系统,在10年前是非常先进的,但近年来,随着环境的变化,系统显得有些落后,出现了以下一些问题。

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    要是别的开发商,可能根本不管这事。可是金茂却出资对该小区的新风系统进行了改造。

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    改造采用了先进的离子瀑技术,层层过滤空气。而且这套系统还能根据实际情况,自动完成清洗、烘干等流程,并且实时监控运营质量。上面提到的几个问题,在这次改造之后,也就迎刃而解。

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    一位业主告诉明源君,在买了广渠金茂府之后,他家又买了一套别墅,和一套大平层。那两套房都很新,但因为金茂府的服务好,他一直舍不得搬走。

     

    金茂府这条产品线,通过努力,打通了真正优秀的住宅产品线所需要过的5关。

    明源君相信,随着房地产市场供需的改变,C端时代将来临,所有住宅都将向这个方向努力。谁能第二、第三个打通?我们拭目以待。(作者:明源地产研究院  天风)

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